3月28日，北京市规划和自然资源委员会举办了2024年北京商品住宅用地推介会，共推介了87宗540公顷用地。
相比去年，今年北京推介项目数量更多，增加了14宗80公顷，增幅近两成。
值得关注的是，今年推介的地块不仅数量更多，质量也更优，海淀，朝阳地块尤其受瞩目。也有区域地块质量不及已入市项目，如房山拟推出位于长阳、良乡等板块的8个地块，不及在售的建工揽星宸、京熙润府等项目位置好。
刚开盘不久的京熙润府，是华润进驻房山的首个项目，且其周边遍布中建新盘，因此，京熙润府一直备受关注。
业内人士表示，在周边竞品卖4.5万/平方米的情况下，京熙润府开盘单价直降近1万，在3.6-3.8万/平方米之间，叠加华润府系的品质，首开卖了10亿。在房山这个区域，首开能卖到这个数字很难得。
不过，华润在房山的处女作，究竟价值几何，我们一起从区域、户型等角度来分析下，是否名副其实？
part one
房山楼市降价跑量 大学城是热门区域
很长时间以来，房山区房子算是北京的价值洼地，但由于距离市中心远，且供应量大，库存一直居高不下。
为了去库存，2023年，房山区祭出了一系列大招。
2023年初，房山区38个在售楼盘联合承诺，30天内无理由退定金；3月，房山区组织各大房企开展“房博会”，为买房人提供一站式购房服务；4月，房山出台“聚源计划”人才补贴政策，落户房山，购房补贴最高可得100万。
可见，为了去库存、推动房屋销售，房山一直从政策端发力提振楼市。同时，房山区一些楼盘确实销售可观。
位于房山苏庄站的北京建工揽星宸，去年2月底开盘，截至发稿，已经网签1108套房源，去年底网签数就已过1000套，这个成绩在2023年成交套数排行榜上位列第二，成交面积排名第八，是2023年北京唯一成交量破千的项目。
业内人士认为，项目网签均价约3.47万/平方米，比指导价下调了1万/平方米, 降价跑量和产品设计定位准确等因素，跑赢了区域市场平均水平。
此外，新盘扎堆的良乡大学城也是区域内备受瞩目的板块，其中，京熙润府就是其中之一。去年10月份，京熙润府所在地块开拍，前期吸引4家房企报名，最后以10%溢价率成交，这意味着地块打破了房山土地底价成交的现状。
京熙润府城市界面比较规整，位于西南5环和6环之间，地处良乡大学城地铁站附近，距离良乡大学城地铁站大概1.2公里，距离良乡大学城西地铁站约1.3公里，步行都在15分钟左右，勉强算是地铁房。
商业方面，3公里范围内生活圈，还算便捷。项目北边直线距离约1.8公里是首开龙湖熙悦天街，直线距离房山天街约2.8公里。项目两个地铁站附近还有良乡大学城和北京时代广场两个购物中心。
医疗方面，乘坐两站地铁可到达三甲医院房山中医院新院区，目前在建中，直线距离京熙润府西侧大概3公里左右，计划2025年建成使用，另一所在建的三甲医院宣武医院，直线距离项目约5公里。
教育方面，项目西侧一路之隔，是已经签约待建的中关村第三小学房山学校，规划30个教学班，预计2027年9月1日开学。
业内人士认为，大学城是房山的核心，也是房山新房的集中供应地，购买主力人群主要依托房山线带动，可换乘9、16、10号线。京熙润府距离地铁不远，且配套比较成熟，但区域内竞争压力明显。
part two
户型主打刚需
事实上，素有“睡城”之称的房山产品定位主要为刚需。由于缺少产业支撑，房山楼市新房扎推的板块就要靠产品取胜。
具体来看，京熙润府总共规划了19栋楼，6-15层洋房 小高层，共919户。项目面积段为79、89、91、99平方米三居和124平方米四居。
因为分为东西两地块，项目产品分布上有些不同。西地块较小，规划了5栋住宅楼，总高6-11层，层高3米，共182户，容积率1.8；东侧地块大一些，中间有个街坊路，被分成了南北两个区，一共14栋楼737户，容积率2.1，其中北区6栋楼，总高8-11层，南区8栋楼，总高9-15层，以小户型为主。可以看出，项目主打刚需。
项目所有户型，都是南北通透，南向送飘窗，北向送设备平台，采用了一系列“黑科技”，比较符合房山客群需求。
79平方米是项目最小的户型，小三居，功能性不错，主卧和客厅朝南，户型整体比较狭长，首付约80万，门槛比较低。
89平方米是边户，也是3居，客厅270度转角飘窗，采光通风较好，餐客厨一体式设计，主卧套间设计，入口处设置独立家政间和玄关柜。略有不足的是南向卧室比较小，不到10平方米，北侧两个卧室一个约7.2平方米，一个约9.5平方米，做大了客厅牺牲了卧室的面积，主卧如果再放置柜子空间会比较局促。
99和124平方米户型更方正，99平方米3居是京熙润府套数最多的主力户型，主卧设计了270度转角飘窗，北侧次卧拥有双面采光，舒适度比较高。
可以看出，华润在房山的首个作品就以“润系”开头，诚意很足。纵观京熙润府周围，竞品项目林立。
京熙润府南侧中建学府印悦，2022年3月开盘，面积段为50-93平方米1-3居，725户，网签均价约4万/平方米。目前已经去化一半多。还有一个去年开盘的中建国贤府，网签均价4.35万/平方米，建面约85-165平方米，12栋7-17层的小高层产品，总共692户，目前去化近一半。
总体来说，三个楼盘虽然地处同一区域，但产品之间定位略有不同，学府印月主打小户型刚改产品，国贤府更偏改善，京熙润府面积段处于两者之间，但距离地铁站更远。
