2024年，北京楼市小阳春还在持续。据诸葛找房研究中心数据，上周，北京新房市场成交端持续发力，成交量环比呈现“二连升”，且单周成交量创年内新高，但仍不及去年同期的成交水平。数据显示，上周新房成交1036套，同比上涨69.56%。
在大兴区西红门的几个售楼处，宽敞的展厅内挤满了到访的客户，其中有些是正在签约的客群。一位在当天已接待了多组客户的项目销售表示，最近看房的人都比较多，尤其周六日。
诸葛研究中心表示，今年的政策环境较优于去年，大幅度降息、北京限购放宽等政策叠加，在政策持续支持房地产市场的背景下，开年新房市场复苏趋势仍在，但成交规模弱于去年同期，主要是由于去年现阶段正处于疫情防控解除下积压的购房需求集中爆发状态。而今年没有这样的短暂催热因素，市场热度将会缓慢回升，时间周期拉长。预计下周新房成交量或将延续上升趋势，但难以超越去年的成交水平。
在西红门一众售楼处中，值得关注的是西红门橡树湾。克而瑞数据显示，2月，北京top30项目共实现成交额41.84亿元，其中成交金额超过2亿元的项目有4个，西红门橡树湾就是其中一个，位列区域第一。
橡树湾一位销售表示，西红门橡树湾全盘体量超过34万平方米，总共分三期开发，目前一期和二期期房销售已经接近尾声。目前主要在售的是去年国庆前开盘的三期橡树湾文园，文园产品户型是77平方米两居-168平方米4居，主要面对的是刚需和改善客户。
住建委数据显示，截至发稿，项目网签116套，均价为64438.55元/平方米。
不过，项目有利有弊，我们一起从区域、户型等角度来分析下，看看是否值得买？
part one
地铁和教育催生西红门价值
位于南四环到南五环之间的西红门无疑是大兴的头部板块。西红门地处大兴最北边，是大兴与内城联系最为紧密的板块。独特的地理优势，加上地铁和商业的带动，西红门这两年逐渐成为北京新房市场的流量板块。
地铁4号线设有西红门站，沟通北京南北几大重要产业区，可以承接西城金融街、海淀中关村商圈，以及换乘10号线沿线核心产业区居住需求外溢。且围绕西红门地铁站打造了南城最好的商圈西红门汇聚、宜家家居，以及北京最大的山姆超市。
西红门正在成为兵家必争之地也只始于两年前。此前，西红门城市界面破旧，除了一些回迁房和老旧小区，周边基本都是空地，没有任何规划，再加上西红门周围产业薄弱，潜力不足，房企和购房者并不热衷这里。
2021和2022年间，华润和兴创都是以底价拿的西红门三块地，打造了橡树湾和御璟星城。然而开盘后销售情况并不乐观，直到2022年4月19日，北京地铁三期规划环评结果确定19号线南延设西红门东站，紧接着3个月后，大兴区教委与西城区教委签署合作办学协议，北京四中及皇城根小学将落地西红门镇。
地铁和教育，在刚需购房者最关心的两大配套加持下，西红门迅速成为整个南城炙手可热的板块，西红门橡树湾销量随之直线上升，2023年全年草签金额约80.6亿元，位列北京新房金额成交榜第五名，仅次于内城超高总价改善产品天坛府、中信城等。
不仅如此，相比此前基本均为底价成交的地块，2023年西红门的两个地块均以最高溢价成交，分别被华润 中铁和中建玖合斩获，目前这两个项目也成为区域内的竞品。而华润拿下的地块就是去年国庆前入市的橡树湾三期文园。
文园所在板块也是先规划后发展，周围都是新房，公园绿地、教育用地等配套设施。建成后，板块内城市界面会更好，距离地铁也更近。
从区域和配套可以看出，西红门是一个偏刚需的板块。业内人士普遍认为，西红门新房指导价6.6万元/平方米是有溢价的，西红门的价格天花板应该对比现在的新宫约8万元/平方米。这个板块比较适合600-700万预算的客群，看不同项目的性价比，预算超过1000万可以看看更好的板块。
part two
200万上车 户型偏改善
相比前两期偏刚需，橡树湾文园在户型上做了迭代，更加侧重于改善，户型更大。
户型面积主要为95、109平方米三居，129、148和168平方米四居，只有一栋东西朝向的楼栋有部分77平方米两居户型，全部精装交付。
其中， 77平方米2居户型为东西朝向，功能性不强，总价约480万左右，首付不到200万，价格比较亲民。
文园95和98平方米均为3居，数量比较少，95平方米客厅朝东或朝西，270°通风采光，视野很好，南向两个卧室，北边是个小次卧和厨房，但只有一个卫生间，还是暗卫。
149平方米四居为文园主力户型，经典四叶草格局，客厅面宽约4.8米，客厅 双卧的南向开窗比很大，提高了空间利用率，采光充足，ldk餐客厨一体，主卧套房设计，有独立卫生间和衣帽间，总价在1000万左右。
文园在精装方面比较注重细节，如玄关柜设计上，除鞋子、衣物外，还为钥匙、眼镜等小件随身物品规划了收纳位置，手扫感应灯方便取物。客厅采用见光不见灯的隐藏灯带，搭配超窄的磁吸轨道灯和筒灯，主卧床头开关可分别控制灯带和主灯。
文园配套设计还比较注重健康生活，配备分户式新风系统、中央空调、地板辐射采暖系统等健康系统，149平方米以上大户型配备反渗透净水系统，可以保证室内空气和饮用水的清洁。
文园样板间整体装修风格中规中矩，结合地段户型等来看，产品没有硬伤，周边已经拆得干干净净，未来板块内也比较纯粹。
均价6.6万元/平方米的文园，不同楼栋房源价格是有差距的，如1号楼东西朝向户型均价为6.27万/平方米左右，而5号楼均价约为6.8万元/平方米，还有部分房源单价接近7万元/平方米。
而从去化上看，文园不及晚其三个月开盘的中建玖玥府。住建委九游会亚洲官网数据显示，中建玖玥府12月8日取得预售证，截至发稿，已签约147套，均价为64754.71元/平方米，与文园有约300元的单价差。
在新房扎堆的板块，购房者可选范围广，性价比高些的房源注定更受青睐。
